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楼市巨变!二线涨得比一线还凶,这8城值得关注!

受上海、深圳等地收紧房地产政策影响,此前上升势头强劲的一线城市房地产市场出现明显降温,而一线城市周边和部分重点二线城市全面接棒,成为新一轮涨价的生力军。此现象也得到了官媒的注意,今日《经济参考报》刊文确定,楼市正进入新一轮调整周期。

据上海佑威房地产研究中心近日发布的最新数据,3月28日至4月3日当周,上海市商品住宅成交面积为28.36万平方米,环比前周下跌60.44%;成交均价为每平方米32916元,环比前周下跌3.42%。

而与此同时,中国指数研究院最新数据显示,3月房价涨幅位列前十位的城市中,一线城市仅有上海与深圳,分别排在第五位与第八位。数据显示,3月百城(新建)住宅环比涨幅前十名分别为东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。其中,广东东莞、广东惠州、江苏苏州涨幅领跑全国。

从成交面积看,上海易居房地产研究院最新报告显示,2016年3月,重点监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%,创历史月度成交最高水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在一线城市暴涨的带动下,部分城市出现了恐慌性交易,且一线城市率先收紧,部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策,因此购房交易热度很明显,带有很强的“抢收”特征。

今日,发改委刊文预测我国今年价格水平,对于房价,发改委表示,今年房地产城市分化依旧严重,房价既有大幅度上涨甚至暴涨的,也有持续明显下跌的。

发改委预测,全年房地产价格将保持明显上涨的态势,涨幅将超过去年。但由于各地库存、新增供给、购买能力等情况不同,因此不同区域价格仍呈现明显的分化走势,预计北、上、深为代表的一线城市和部分热点二线城市住房价格短期内将呈现大幅上涨态势,但前期涨幅较大的深圳市房价会出现一定幅度的调整;热点二线城市住房价格短期内也将呈明显上涨趋势,且房价涨幅有扩大的可能;而去库存压力较大的三四线城市房产价格短期内下行压力仍然存在,但预计降幅将有所减小,部分三四线城市住房价格会出现不同程度的上涨。

延伸阅读:楼市暴涨如病毒般传染?轮到二线城市了

今年年初以来,北上沪的暴涨的房地产市场足以用“疯狂”来形容,阵势旗鼓相当的是以南京为代表的部分二线城市。各部委在两会对楼市密集发声后,暴涨城市楼市调控如期而至。在刚刚过去的一周,上海、武汉、南京、深圳四城接连祭出楼市调控新政,政策全面收紧。纵观这些城市的调控手段,核心是限购和限贷两条。

新政落地后,沪深两地楼市降温明显,已有投资客出货离场,政策效应初步显现。业内人士普遍预计一线楼市新房成交将在未来三个月走弱,房价或短期见顶。

而一线城市暂时“冷静”后,市场人士担心的是,二线城市及一线城市周边地区又要“倒霉”、全面“接棒”一线城市,出现住宅、土地市场双双大涨行情。

据媒体报道,沪深新政策出台之后的首个周末,其周边楼市便快速升温。近两日合肥售楼处也开始呈现一片黑压压的景象,有些楼盘已从去年底的八九千元跳涨到1.2万元以上。

据中原地产研究中心统计数据,截止27日,3月份54个城市合计住宅签约套数同比暴涨67.6%,而其中二线楼市成交量涨幅最明显,同比激增98.3%。而三四线市场成交基本平稳,变化不大。

数据显示,二线城市住宅成交的升温,是从3月开始出现。上海易居研究院智库中心研究总监严跃进将其称为“资本传导效应”,即在一线城市门槛渐高、政策压力的背景下,过剩资金流向周边,并将这些经济体量较大、供需关系偏紧的二线城市作为“避风港”。这部分资金不仅来自房企、保险机构等,还有大量的民间投资需求,“恐慌”和“敏感”是共同特征。

中信建投认为,从人口迁徙角度来讲,省会城市或区域核心城市往往是迁徙者的第一目的地,其次才是北、上、深等一线城市。因此,即使处在人口净流出的大环境下,这些城市依然能把握住产业和人口的机遇。有业内人士将东部二线楼市特征称为“类一线城市”,具体表现为具备一定的经济规模、区域吸引力强、供需关系相对紧张,因此其成为资本觊觎的对象并不为怪。而在国家层面,除降息外,此前出台的首套房和二套房的首付比例下调政策,也刺激购房需求大量释放。

恒隆集团席陈启宗表示,中国二线城市出现了过去20多年来少见的理想状况——价格未大起大落,房屋和土地成交均适度旺盛。此观点代表着众多开发商的预期:一线城市政策收紧,三四线城市市场前景不好,今年二线城市的前景颇佳。

日前,新华社也发文警惕楼市“虚火”向二线城市传导。市场普遍认为,在当前的经济形势下,这种传导趋势恐怕还将延续,传染效应会被进一步放大。而若二线城市楼市持续高温,房价上涨过快,很有可能也招来如同一线城市般的政策压制。

以下这8个城市值得关注:

1、南京

南京是江苏的省会城市,其楼市表现可作为周边城市的风向标。从统计数据来看,南京这段时间房价和成交数据均与媒体报道相符。

根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格的统计显示,南京2月新建商品住宅价格环比上涨2.7个百分点,同比大涨14.1个百分点,这在八大二线发达城市房价走势排名中,堪称涨幅最明显、“最疯狂”。而根据百城房价指数统计显示,近两年来南京楼市共出现两个拐点,分别为2014年4月和2015年3月,自2015年3月平均房价13675元/㎡开始,南京房价就提前进入上涨期,到2016年2月,新建住宅平均价格已经攀升至15323元/㎡。

2、厦门

厦门的房地产市场可谓跌宕起伏,全国房价低迷之时,厦门楼市在全国二线城市中一直垫底,房地产市场岌岌可危的表现令开发商惴惴不安。

然而,进入2016年后,厦门楼市终于打了个漂亮“翻身仗”,楼市回暖房价走高。2016年2月,厦门平均房价为22243元/㎡,同比大涨10.2个百分点,环比上月上涨1.3个百分点。虽然厦门房价的同比涨幅不及南京,但厦门市普遍过2万/㎡的房价,也是其他城市遥不可及的,由于房价基数大,稍有涨幅在单价的反映上就十分明显。可见在厦门置业安家的压力之大。不过有媒体和业内人士仍看好厦门楼市,认为厦门房价还将继续走高,并且涨价将是大概

3、杭州

杭州的房价涨幅表现,也是同类城市中“比较疯狂”的代表之一了。根据统计显示,2016年2月杭州房价环比上涨1.3个百分点,同比大涨8.9个百分点。另外根据百城房价统计数据显示,2015年2月,杭州平均房价为16153元/㎡,今年2月已经攀升至16410元/㎡。

虽然杭州的房价看着“疯狂”,但从近几年的房价统计来看,却没有出现让购房者无法接受的价格。2014年1月,杭州房价出现断崖式下跌,在此之前杭州房价最高值为18208元/㎡,也就是说,那时要在杭州稍偏地段购置一套100㎡户型,总房款也得200万元。而目前,即便房价一年涨幅超过8.9%,但房价却持续保持在相对平稳的数据平衡线上,并没有超过、甚至还远低于两年前的房价水平。

4、宁波

宁波是浙江省经济发展比较迅速的城市之一,从国家统计局新建住宅价格指数显示,2016年2月,宁波环比微涨0.6个百分点,同比上涨5.5个百分点。

另据百城房价统计,目前宁波新建住宅平均价格为12013元/㎡,单从房价数据来看,综合宁波人均收入等,这样的房价似乎尚可接受,在二线城市发达城市中,也算合情合理的。

5、济南

济南和青岛同样位居八大二线发达城市之列。相比于青岛而言,济南总体房价水平要低一些,但济南这两年房价的涨幅却比青岛要高出不少。

根据百城房价统计数据来看,济南2016年2月平均房价8532元/㎡,环比上涨0.6个百分点,同比上涨2.2个百分点。已经达到与青岛的房价相近的程度。但从楼市回暖速度来看,济南明显高于青岛。据当地媒体报道,为了抓住难得楼市向好的市场时机,济南各大房地产企业乘胜追击,年初开始就推大量新盘开盘上市,有的项目单价竟然超过2万/㎡,这在济南楼市历史上史无前例。

6、重庆

都说成都和重庆,是全国最休闲的两大城市,从房价数据上,便可见一斑。根据百城房价数据统计来看,重庆2016年2月平均价格为6977元/㎡,这是八大二线发达城市中房价最低、买房压力最小的城市,轻轻松松在重庆就能买上一套不错的房子,着实令很多在一线城市奋斗拼搏的人们羡慕不已。

从重庆房价涨幅情况来看,也还算平稳,根据国家统计局公布的数据,2月重庆房价环比上涨0.4个百分点,同比上涨1.3个百分点。

7、青岛

青岛楼市回暖上扬的趋势已毋庸置疑。从国家统计局公布的房价统计数据来看,青岛房价在去年底就出现翘尾上扬态势,2月青岛房价环比微涨0.1个百分点。虽然有上涨的趋势,但其实青岛房价如今还处于低点,自2014年3月青岛房价开始下滑后,一直就未能回归到以往峰值水平,2016年2月房价同比继续下降0.5个百分点,并且青岛房价仍以“8字”打头,这样的情况已经持续了近半年时间。“8字头”的房价着实让青岛市民和购房者倍感欣慰。而且对比同样位列“二线发达城市”中的其他七大城市,青岛房价涨幅最小也最“亲民”。

不过在采访中,小编也确实听到不少开发商纷纷表示正在酝酿涨价或已经开始涨价。购房者积极入市,让市场活力十足,开发商涨价信心也上升了不少。但采访中也不难发现,部分购房者属于恐慌入市的心态,“房子再不买就买不起”的想法促使他们一改以往观望态度开始置业。针对此种情况,专家提醒在青置业的购房者,不要被涨价所迷惑,相对而言,青岛的房价“泡沫不大”,涨价传言并不可怕。

8、大连

在本轮盘点中,大连是所有二线发达城市中唯一一个房价“双降”的城市,根据国家统计局发布的数据显示,2016年2月大连房价环比下降0.3个百分点,同比下降1.1个百分点。不过大连房价的基数比较,据百城房价统计数据显示,2016年2月份大连平均房价为10084元/㎡,新建住宅平均价格已过“万元线”。

从近几年的房价走势图来看,大连的房价自2014年5月后,就出现“断崖式”的直线下跌,直至2015年11月,房价跌至谷底,但是大连的新建住宅均价为10029元/㎡,随后又开始平稳反弹,但依旧无法改变房价同比下跌的命运。和青岛情况类似,大连楼市的回暖是平稳儿缓慢的,2016年开年的各种楼市新政对大连楼市来说,着实注入了一针“强心剂”,让大连新房市场从成交到价格都开始进入“回春”状态。

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